Les frais cachés des développements en campus

Avec l’accord de Strong Towns, l’organisation américaine qui nous a inspiré à parler de la chaîne de Ponzi du développement urbain, nous allons publier quelques articles de leur blogue, fruit de notre libre traduction. Vous trouverez entre [ ] et en italique des précisions et mises en contexte de notre cru.

Depuis les 20 dernières années, le développement urbain s’est caractérisé par une approche de type « campus ». Toute grande entreprise cherchait, durant les années ‘90, à déplacer son siège social d’un centre urbain vers une banlieue. Elle y construisait non pas des bâtiments en hauteur le long de la voie publique mais plutôt, décor bucolique oblige, des immeubles d’un ou deux étages plantés au milieu d’un champ. Elle y apportait routes, égouts et aqueducs et opérait un énorme effort de terrassement pour donner l’impression d’être dans un parc. Conserver un milieu humide et quelques arbres, peut-être en planter quelques autres, et implanter un réseau de sentiers pédestres : voilà tout ce dont avait besoin une entreprise pour faire la promotion de sa conscience environnementale et de son cadre de travail reposant, à l’abri du stress de la vie quotidienne (alors qu’en réalité, ses employés s’échinent dans leur petit cubicule). Dans certains cas, l’entreprise poussait l’intention verte jusqu’à faire courir une piste cyclable sur la voie publique le long du campus, résultat d’une collaboration avec la municipalité pour offrir des modes de transport alternatifs à l’automobile.

Dans la région métropolitaine des Twin Cities [Minneapolis et Saint-Paul, aux États-Unis], l’exemple parfait est ce développement de la banlieue Est (le campus est situé au centre de la photo satellite), mais de nombreux autres exemples existent :


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[On retrouve des exemples similaires au Québec, dont :
Centre de préservation de Bibliothèque et Archives Canada, Gatineau
Centre hospitalier Anna-Laberge et École secondaire Louis-Philippe-Paré, Châteauguay
Cité Desjardins, Lévis
Complexe Future, Vaudreuil-Dorion
Parc technologique du Québec métropolitain, Québec
Worldcolor, Saint-Jean-sur-Richelieu
Campus Bell, Île des Soeurs]

Pour diverses raisons, le caractère hautement inefficient et improductif de ces aménagements est souvent évacué. Habituellement séduites à l’idée de voir le siège social d’une grande entreprise s’installer chez elles, les municipalités font des pieds et des mains pour les y encourager. Leurs rares préoccupations concernent uniquement la qualité de l’aménagement paysager au sein du développement, la capacité des bassins de rétention et l’espace disponible pour les véhicules à l’arrêt aux intersections menant au campus. Le fait que le projet gaspillera des centaines de mètres de terrain constructible adjacent à la voie publique et nécessitera des raccordements aux égouts et à l’aqueduc inutilement longs (et sans aucune proportionnalité avec l’apport de taxes du complexe) passe complètement inaperçu.

L’attrait du siège social de style campus semble être en perte de vitesse chez les grandes compagnies, comme certains tendent à le démontrer, dont (comme Kaid Benfield). Toutefois, le concept reste très en vogue dans les commissions scolaires et les différents paliers de gouvernement ayant le projet de construire de nouvelles installations. Parcourir les villes rurales de l’état du Minnesota, par exemple, c’est découvrir à quel point elles suivent toutes le même schéma, qui consiste à éloigner les écoles et immeubles institutionnels municipaux du centre historique en les plaçant aux extrémités de leur territoire ou de l’autre côté d’une autoroute, toujours en positionnant le bâtiment au centre d’une parcelle de 40 acres [16 hectares] dont 90 % de la surface est artificiellement irriguée de manière à donner l’impression d’un parc. Dans le cas des écoles, ces vastes espaces libres servent à aligner des quantités de terrains de baseball.

Pour la communauté illustrée ci-dessous, les deux scénarios sont présents à la fois (l’école/terrain de baseball sont situés en haut au centre, le complexe gouvernemental de comté est immédiatement au sud et le centre-ville historique est localisé au sud de l’autoroute) :


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On pourrait noter que les écoles et bureaux gouvernementaux ne contribuent pas aux revenus municipaux, du moins pas directement [et plus encore que la localisation des équipements et services publics à la périphérie est un non-sens]. On pourrait aussi débattre des raisons profondes qui poussent à déplacer ces installations en périphérie. L’argumentaire justifiant le déplacement de ces installations vers des sites aux superficies si grandes pourrait également faire l’objet d’un débat. Mais là n’est pas le sujet de cet article. Supposons donc que ces institutions nécessitent effectivement 20 à 40 acres [8 à 16 hectares] de terrain libre. (La législation de l’état du Minnesota exige pour l’implantation d’une nouvelle école un espace oscillant entre 60 et 100 acres [24 et 40 hectares]. Quelques secondes de réflexion suffisent à se rendre compte de l’absurdité de telles exigences. C’est à se demander comment ceux qui, comme nous, ont été éduqués dans les conditions atroces de quelques maigres acres de terrain ont pu un jour parvenir à lancer une balle ou écrire des phrases complètes).

L’aspect déterminant du développement en campus est la présence, sur les premières dizaines de mètres à partir de la voie publique, d’un « espace vert ». Cette zone n’a pour but que de nous faire croire deux choses : la première est qu’il serait en présence d’un îlot de beauté naturelle, la seconde que sa communauté est fermement engagée vers une gestion durable de l’eau par la mise en place de bassins de rétention – une infrastructure verte qui est bien jolie mais qui ne génère aucun revenus pour le maintien de son pendant gris, le réseau d’infrastructures publiques. Si le caractère improductif et, de fait, nocif d’un tel modèle de développement au regard de la solidité financière future des municipalités était mieux connu, jamais il n’aurait vu le jour où que ce soit. Ironiquement, dans le contexte des développements en campus déjà construits, il serait tout de même possible d’aller maintenant chercher l’argent du beurre.

Plutôt que de réserver de larges espaces gazonnés le long de la voie publique, il serait aisé d’employer ces espaces d’une manière productive, c’est à dire par des usages qui contribueront aux revenus municipaux tout en profitant, sans coûts supplémentaires significatifs, de la présence des infrastructures desservant l’usage institutionnel. Dans presque tous les cas, le terrain bordant la voie publique pourrait être lotis et vendu pour des développements commerciaux et/ou résidentiels, qui emploieraient alors les routes, aqueducs et égouts desservant l’usage institutionnel en fond de lot. Et s’il s’avérait que l’institution ait besoin de récupérer du terrain pour ses propres besoins, elle pourrait le faire aisément par l’arrière de la propriété, sans allongement inutile des infrastructures. Si un argument pouvait justifier la création de lots en entonnoir (c’est à dire de la largeur d’une entrée charretière le long de la voie publique et qui s’élargit en fond de terrain), le voici. Et si une telle configuration s’avérait problématique en raison de l’importance de donner au bâtiment institutionnel une présence visuelle forte le long de la voie publique, il n’y aurait qu’à placer l’immeuble en question en bordure de voie tout en replaçant les autres bâtiments, terrains de baseball et tout autre aménagement nécessaire à l’arrière, encore une fois là où aucune infrastructure publique ne sera gaspillée.

On ne peut plus se permettre de tels modes de développement non rentables. Il faut au contraire planifier et construire à la manière Strong Towns.

Cet article est la traduction de The hidden cost of campus-style development, écrit par Ben Oleson, publié le 26 octobre 2011 sur Strong Towns. Autre article traduit de Strong Towns : Dig, baby, dig.

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